I valori OMI sono uno dei riferimenti più utilizzati quando si cerca di capire quali siano i valori immobiliari di una determinata zona.

Sono pubblicati dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate e permettono di consultare intervalli di valori di compravendita e locazione espressi al metro quadro, distinti per area territoriale e tipologia immobiliare.

Per questo possono essere molto utili per inquadrare il mercato in cui si trova un immobile.

La lettura richiede però qualche attenzione.

Una quotazione OMI descrive infatti un intervallo riferito a immobili ordinari all'interno di una zona omogenea. Caratteristiche come piano, esposizione, qualità dell'edificio, stato dell'unità e presenza di pertinenze possono portare il singolo immobile a esprimere valori differenti.

Capire come leggere le quotazioni OMI significa quindi capire quale informazione ci stanno dando e come inserirla all'interno di una valutazione più ampia.

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Cosa sono i valori OMI

OMI è l'acronimo di Osservatorio del Mercato Immobiliare, struttura dell'Agenzia delle Entrate che raccoglie ed elabora informazioni sul mercato immobiliare italiano.

Tra i dati pubblicati ci sono le quotazioni immobiliari OMI.

Per ciascuna zona territoriale omogenea vengono individuati intervalli minimi e massimi di:

valori di compravendita, espressi in €/mq;
valori di locazione, espressi in €/mq al mese.

Le quotazioni sono differenziate anche in base alla tipologia immobiliare e, quando rilevante, allo stato conservativo.

L'Agenzia delle Entrate pubblica questi dati con cadenza semestrale e specifica che rappresentano indicazioni di larga massima riferite all'ordinarietà della zona.

Questo rende i valori OMI particolarmente utili per costruire un riferimento territoriale da cui iniziare l'analisi.

Come funzionano le zone OMI

Il territorio viene suddiviso in zone OMI, aree all'interno delle quali il mercato immobiliare presenta caratteristiche considerate sufficientemente omogenee.

Una zona OMI può quindi comprendere una parte del centro, una zona semicentrale, una periferia o un'altra porzione del territorio comunale caratterizzata da condizioni immobiliari relativamente simili.

Ogni zona possiede un proprio codice ed è associata a una fascia territoriale.

La suddivisione permette di superare una lettura basata esclusivamente sul comune.

Dire che un appartamento si trova a Milano, Roma o Bologna fornisce infatti un'informazione ancora troppo ampia per comprendere il suo mercato di riferimento.

All'interno della stessa città possono esserci differenze significative tra quartieri e microaree.

Le zone OMI permettono di avvicinarsi a una scala territoriale più utile per l'analisi.

Come leggere una quotazione OMI

Consultando la banca dati OMI, per una determinata zona vengono visualizzate diverse informazioni.

Le principali sono:

destinazione;
tipologia;
stato conservativo;
valore minimo di compravendita;
valore massimo di compravendita;
riferimento alla superficie netta o lorda;
valore minimo di locazione;
valore massimo di locazione.

La banca dati ufficiale mostra quindi un intervallo, e non un singolo prezzo al metro quadro.

Vediamo cosa significa ciascun elemento.

Tipologia immobiliare

All'interno della stessa zona vengono distinti immobili con caratteristiche e destinazioni differenti.

Per esempio:

abitazioni civili;
abitazioni economiche;
ville e villini;
negozi;
uffici;
box;
posti auto;
altre tipologie disponibili nella zona.

La scelta della tipologia corretta è essenziale perché i valori possono cambiare significativamente.

Stato conservativo

Per alcune tipologie le quotazioni distinguono diversi stati conservativi.

Nella banca dati OMI lo stato riportato in lettere maiuscole identifica quello più ricorrente nella zona.

Anche questo dato va interpretato all'interno del contesto.

Un appartamento completamente ristrutturato e uno che richiede interventi importanti possono esprimere valori diversi pur appartenendo alla stessa zona.

Valore minimo e massimo

La quotazione OMI presenta un intervallo.

Immaginiamo, a titolo di esempio, che per una determinata tipologia il valore di compravendita sia:

2.000 - 2.800 €/mq

L'informazione che possiamo ricavare riguarda quindi l'ordine di grandezza osservato per immobili ordinari appartenenti a quella tipologia e zona.

Il dato non indica automaticamente che ogni immobile dell'area debba valere 2.400 €/mq, né che il valore centrale dell'intervallo rappresenti la migliore stima.

Superficie netta o lorda

La banca dati indica anche se il valore unitario è riferito alla superficie netta (N) oppure lorda (L).

È un dettaglio importante quando si utilizzano valori al metro quadro.

Confrontare un valore riferito alla superficie lorda con una superficie calpestabile può produrre un risultato incoerente.

Come trovare i valori OMI di un immobile

Le quotazioni possono essere consultate attraverso i servizi dell'Agenzia delle Entrate.

Il procedimento consiste generalmente nell'individuare:

provincia;
comune;
zona OMI;
destinazione d'uso;
semestre di riferimento.

Una volta selezionata la zona vengono visualizzate le tipologie disponibili e i relativi intervalli di compravendita e locazione.

La parte più importante è quindi individuare correttamente la zona in cui ricade l'immobile.

Due immobili relativamente vicini possono appartenere a zone OMI differenti e avere quindi intervalli diversi.

Esempio di lettura di una quotazione OMI

Immaginiamo un appartamento di 100 mq situato in una zona in cui le abitazioni civili presentano un intervallo OMI di:

2.200 - 2.800 €/mq

Una prima applicazione potrebbe produrre un intervallo teorico:

100 × 2.200 = 220.000 euro

100 × 2.800 = 280.000 euro

Questo calcolo permette di collocare l'immobile all'interno di un ordine di grandezza territoriale.

A questo punto rimangono però diverse domande:

l'immobile è ristrutturato?
a che piano si trova?
c'è l'ascensore?
qual è l'esposizione?
ci sono terrazzi o balconi?
sono presenti box o altre pertinenze?
come sono distribuiti gli spazi?
quali immobili simili sono realmente disponibili sul mercato?
a quali valori sono state concluse operazioni comparabili?

La quotazione OMI rappresenta quindi uno dei dati utili alla valutazione.

Perché valore OMI × mq non basta per valutare un immobile

Prendere il valore medio della zona e moltiplicarlo per la superficie è un metodo rapido per costruire una prima indicazione.

Ha però un limite importante: tratta immobili differenti come se fossero equivalenti.

Immaginiamo due appartamenti di 100 mq nello stesso edificio.

Il primo si trova al quinto piano, è luminoso, ristrutturato e dispone di un terrazzo.

Il secondo è al piano terra, richiede una ristrutturazione completa e ha una distribuzione interna meno funzionale.

La zona OMI è la stessa.

Anche la tipologia può essere la stessa.

Le condizioni che il mercato attribuisce ai due immobili possono però essere molto diverse.

Per questo l'Agenzia delle Entrate precisa che le quotazioni OMI non sostituiscono una stima puntuale e forniscono indicazioni di valore di larga massima.

L'intervallo OMI aiuta quindi a rispondere alla domanda:

Qual è il contesto di valore di questa zona e tipologia?

Per capire quanto possa valere il singolo asset servono ulteriori informazioni.

Valori OMI e immobili comparabili

Un secondo livello di analisi consiste nell'osservare gli immobili comparabili.

Un comparabile è un immobile sufficientemente simile a quello analizzato per:

localizzazione;
tipologia;
superficie;
stato;
destinazione;
caratteristiche;
periodo di riferimento.

Mentre l'OMI fornisce un intervallo riferito a una zona, i comparabili permettono di avvicinarsi maggiormente alle caratteristiche del singolo asset.

Le due informazioni rispondono quindi a domande complementari.

OMI: quali sono gli intervalli immobiliari della zona?

Comparabili: come vengono valorizzati immobili simili a quello che sto analizzando?

Anche tra i comparabili è utile distinguere il tipo di dato.

Un annuncio indica il prezzo richiesto dal venditore.

Una transazione conclusa mostra invece il valore al quale domanda e offerta hanno effettivamente trovato un accordo.

Quando disponibili, entrambe le informazioni contribuiscono alla lettura del mercato.

Valori OMI e valutazione immobiliare

I valori OMI vengono spesso utilizzati come punto di partenza per la valutazione immobiliare.

Una stima del singolo asset richiede però di integrare il dato territoriale con informazioni più specifiche.

Tra queste possono rientrare:

caratteristiche fisiche dell'immobile;
superficie commerciale;
qualità dell'edificio;
stato manutentivo;
pertinenze;
immobili comparabili;
transazioni;
caratteristiche della zona;
domanda e offerta;
eventuali scenari di trasformazione.

Il processo estimativo consiste quindi nel mettere in relazione più fonti e capire quale peso attribuire alle diverse informazioni.

Per questo due valutazioni possono partire dalla stessa quotazione OMI e arrivare a risultati differenti quando gli immobili analizzati hanno caratteristiche diverse.

OMI e AVM: che differenza c'è

Un AVM, Automated Valuation Model, utilizza dati e modelli statistici per produrre automaticamente una stima del valore di un immobile.

Le quotazioni OMI hanno una funzione differente.

L'OMI descrive intervalli territoriali riferiti a zone e tipologie.

Un AVM elabora invece una stima riferita a uno specifico asset sulla base dei dati e del modello utilizzato.

In sintesi:

OMI
→ fornisce un riferimento territoriale.

Comparabili
→ permettono di osservare immobili simili.

AVM
→ produce una stima automatizzata del singolo asset.

Utilizzare più livelli di informazione permette di confrontare il risultato e capire meglio il contesto in cui si colloca.

Quando i valori OMI sono particolarmente utili

Le quotazioni OMI possono essere utilizzate in diversi momenti dell'analisi immobiliare.

Per costruire un primo riferimento

Quando si conosce poco una zona, l'intervallo OMI permette di avere rapidamente un ordine di grandezza dei valori immobiliari.

Per confrontare territori differenti

Le zone OMI permettono di osservare differenze territoriali all'interno dello stesso comune o tra comuni diversi.

Per verificare la coerenza di una stima

Un valore molto distante dall'intervallo OMI può suggerire la necessità di capire quali caratteristiche specifiche dell'asset giustifichino quella differenza.

Per analizzare portafogli immobiliari

Quando gli immobili diventano centinaia o migliaia, i valori OMI possono costituire uno dei livelli informativi utilizzati per effettuare screening territoriali e individuare asset da approfondire.

In questi casi il valore del dato aumenta quando può essere associato automaticamente agli immobili insieme alle altre informazioni disponibili.

OMI, dati territoriali e analisi del mercato

La zona OMI descrive una dimensione importante del territorio: quella dei valori immobiliari.

La lettura di un'area può però essere arricchita attraverso altri dati.

Per esempio:

popolazione;
composizione demografica;
servizi;
accessibilità;
trasporto pubblico;
attività economiche;
caratteristiche del tessuto urbano;
immobili comparabili.

Questo permette di passare dalla semplice domanda:

Quanto valgono mediamente gli immobili in questa zona?

a domande più articolate:

Quali caratteristiche del territorio possono spiegare questi valori?

Come cambia il mercato tra aree vicine?

Quali immobili presentano caratteristiche diverse rispetto al contesto in cui si trovano?

È soprattutto su portafogli o analisi territoriali che mettere insieme queste informazioni diventa particolarmente utile.

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Come didimora utilizza i valori OMI

didimora integra le quotazioni OMI all'interno di un ambiente in cui possono essere lette insieme ad altri dati dell'immobile e del territorio.

L'analisi può quindi affiancare:

valori OMI;
comparabili di vendita e locazione;
transazioni;
AVM;
caratteristiche dell'asset;
dati territoriali.

Il punto non è ottenere un unico numero da una singola fonte.

Il valore sta nella possibilità di confrontare più evidenze e capire quali informazioni sostengono la valutazione.

Sul singolo immobile questo permette di leggere la stima nel suo contesto.

Su portafogli più ampi permette di applicare lo stesso livello informativo a molti asset e individuare più rapidamente le situazioni che richiedono un approfondimento.

I valori OMI diventano così una parte di un processo più ampio: trasformare dati immobiliari e territoriali in informazioni utilizzabili per comprendere meglio immobili, aree e portafogli.