Come valutare un immobile

Una valutazione può essere costruita seguendo alcuni passaggi:

1. identificare correttamente l'immobile;
2. raccogliere le sue caratteristiche;
3. analizzare il mercato della zona;
4. consultare quotazioni e dati immobiliari;
5. individuare immobili comparabili;
6. considerare le caratteristiche che possono aumentare o ridurre il valore;
7. confrontare le diverse evidenze raccolte.

Il risultato rimane una stima, basata sui dati disponibili e sulle condizioni del mercato nel momento in cui viene effettuata.

Più le informazioni utilizzate sono aggiornate, coerenti e pertinenti rispetto all'immobile analizzato, più la valutazione può rappresentare in modo attendibile il contesto di mercato.

Quali dati servono per valutare un immobile

Il primo passaggio consiste nel descrivere correttamente l'asset.

Tra le informazioni più rilevanti troviamo:

• localizzazione;
• tipologia immobiliare;
• destinazione d'uso;
• superficie;
• piano;
• presenza dell'ascensore;
• stato di manutenzione;
• anno di costruzione;
• numero e distribuzione dei locali;
• esposizione;
• presenza di balconi o terrazzi;
• cantine, box e altre pertinenze;
• caratteristiche energetiche;
• eventuali interventi di ristrutturazione già effettuati.

La rilevanza di ogni caratteristica cambia in base al tipo di immobile.

Per un appartamento residenziale possono pesare molto piano, esposizione e presenza dell'ascensore. Per un negozio assumono maggiore importanza posizione commerciale, visibilità e passaggio. Per un immobile industriale entrano in gioco elementi come accessibilità, altezze, superfici operative e caratteristiche degli spazi.

Una buona valutazione parte quindi dall'identificazione corretta del bene che si sta cercando di stimare.

Come valutare un immobile step by step

1. Identificare correttamente l'immobile

Prima di confrontare prezzi e valori bisogna capire con precisione cosa stiamo valutando.

Un singolo immobile può essere composto da più unità catastali, comprendere pertinenze o aver subito variazioni nel tempo.

I dati catastali aiutano a ricostruire elementi come:

• foglio, particella e subalterno;
• categoria catastale;
• consistenza;
• rendita;
• intestazione catastale.

Queste informazioni descrivono una parte dell'asset e permettono di collegare correttamente documenti e dati alla relativa unità.

La visura catastale rappresenta quindi una delle fonti utili nella fase iniziale, insieme alla documentazione tecnica e alle caratteristiche rilevate sull'immobile.

2. Determinare la superficie da utilizzare

La superficie incide direttamente su molti calcoli estimativi, ma serve utilizzare un criterio coerente.

Superficie catastale, superficie calpestabile e superficie commerciale indicano grandezze differenti.

Nelle valutazioni di mercato viene spesso utilizzata la superficie commerciale, che permette di considerare anche superfici accessorie e pertinenze applicando criteri di ponderazione.

Balconi, terrazzi, giardini, cantine o box possono quindi contribuire al valore complessivo in misura diversa rispetto alla superficie principale.

Prima di confrontare due immobili è importante verificare che le superfici siano espresse secondo criteri confrontabili.

3. Analizzare il mercato della zona

Il valore di un immobile dipende anche dal luogo in cui si trova.

La città rappresenta spesso un livello di analisi troppo ampio. All'interno dello stesso comune possono esistere differenze significative tra quartieri e, all'interno dello stesso quartiere, tra microzone con caratteristiche differenti.

Tra gli elementi territoriali che possono incidere troviamo:

• accessibilità;
• trasporto pubblico;
• scuole;
• servizi;
• attività commerciali;
• presenza di verde;
• caratteristiche socio-demografiche;
• domanda abitativa;
• nuove trasformazioni urbane.

Anche il bacino di riferimento cambia in funzione dell'immobile. La valutazione di un appartamento residenziale e quella di un locale commerciale richiedono letture territoriali differenti.

Per questo l'analisi della zona dovrebbe accompagnare la lettura dei prezzi.

Quotazioni OMI: come utilizzarle nella valutazione

Le quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, comunemente chiamate quotazioni OMI, rappresentano una delle fonti più utilizzate per inquadrare il mercato immobiliare di una zona.

L'OMI pubblica intervalli di valori di mercato e di locazione espressi per metro quadro, differenziati in base a:

• zona territoriale;
• tipologia immobiliare;
• stato conservativo previsto per quella tipologia.

Le quotazioni vengono pubblicate con cadenza semestrale.

Per esempio, consultando la zona OMI in cui si trova un appartamento è possibile individuare un intervallo indicativo di valori €/mq osservati per quella tipologia.

Questo dato permette di costruire un primo riferimento territoriale.

L'Agenzia delle Entrate precisa però che le quotazioni OMI forniscono indicazioni di larga massima e non sostituiscono la stima puntuale del singolo immobile.

La ragione è semplice: all'interno della stessa zona OMI possono trovarsi immobili molto diversi tra loro.

Piano, esposizione, qualità dell'edificio, stato interno, presenza di terrazzi e altre caratteristiche possono determinare differenze rilevanti rispetto all'intervallo medio della zona.

Per questo le quotazioni OMI funzionano particolarmente bene come contesto, mentre la valutazione dell'asset richiede un livello di dettaglio ulteriore.

Come scegliere gli immobili comparabili

Uno dei passaggi più importanti nella valutazione consiste nel confrontare l'asset con immobili simili.

I comparabili permettono di osservare come il mercato sta valorizzando immobili con caratteristiche vicine a quello analizzato.

Un buon comparabile dovrebbe essere il più possibile simile per:

• zona;
• tipologia;
• superficie;
• destinazione;
• stato di manutenzione;
• caratteristiche dell'edificio;
• periodo temporale.

Confrontare un bilocale ristrutturato al quinto piano con ascensore con un appartamento della stessa metratura al piano terra e da ristrutturare può produrre una lettura poco significativa, anche se i due immobili si trovano a poche centinaia di metri di distanza.

Prezzo richiesto e prezzo di transazione

Un'altra distinzione importante riguarda il tipo di dato utilizzato.

Il prezzo presente in un annuncio rappresenta la richiesta del venditore.

Il prezzo di una compravendita conclusa rappresenta invece il valore al quale domanda e offerta hanno effettivamente trovato un accordo.

Entrambi possono essere utili.

Gli annunci permettono di capire cosa è oggi disponibile sul mercato e a quali condizioni viene proposto. Le transazioni permettono di osservare valori effettivamente realizzati.

Quando possibile, combinare più fonti rende il confronto più solido.

Come si calcola il valore di un immobile

Una prima stima può essere costruita partendo da:

superficie commerciale × valore unitario di riferimento

Immaginiamo un appartamento di 90 mq e un valore di riferimento di 3.000 €/mq.

La prima indicazione sarebbe:

90 × 3.000 = 270.000 euro

Questo valore rappresenta però un punto di partenza.

Il valore unitario deve essere scelto sulla base del mercato effettivo e successivamente confrontato con le caratteristiche specifiche dell'immobile.

Un appartamento appena ristrutturato con terrazzo potrebbe posizionarsi diversamente rispetto a uno da ristrutturare nello stesso edificio.

Di conseguenza, il vero lavoro estimativo consiste nel capire quale valore unitario sia ragionevole per quello specifico asset.

Ed è qui che diventano importanti comparabili, dati di mercato e caratteristiche dell'immobile.

Quali caratteristiche aumentano o riducono il valore

Alcuni elementi possono influire significativamente sulla valutazione.

Piano e ascensore

Il peso del piano dipende dall'edificio e dal contesto.

Un piano alto con ascensore, buona esposizione e vista può essere particolarmente apprezzato. L'assenza dell'ascensore può invece influire sulla domanda ai piani superiori.

Stato dell'immobile

Un immobile ristrutturato permette all'acquirente di evitare lavori immediati.

Un immobile da ristrutturare richiede invece di considerare il costo degli interventi e il tempo necessario per eseguirli.

Esposizione e luminosità

Orientamento, affacci e quantità di luce naturale possono distinguere immobili apparentemente molto simili.

Spazi esterni

Balconi, terrazzi e giardini possono incidere sull'appetibilità, soprattutto nei mercati in cui questi elementi sono meno disponibili.

Pertinenze

Box, posto auto e cantina possono avere un impatto molto diverso a seconda della zona.

In alcune aree urbane un posto auto può rappresentare una componente importante del valore complessivo.

Efficienza energetica

Classe energetica, qualità dell'involucro e caratteristiche degli impianti stanno assumendo un peso crescente nella lettura dell'immobile, anche per i costi di gestione e gli eventuali interventi futuri.

OMI, comparabili e AVM: a cosa servono

Le diverse fonti utilizzate nella valutazione rispondono a esigenze differenti.

Quotazioni OMI

Permettono di capire l'ordine di grandezza dei valori osservati in una determinata zona e per una determinata tipologia.

Comparabili

Consentono di confrontare l'immobile con asset effettivamente presenti sul mercato o oggetto di transazioni.

AVM

Un Automated Valuation Model utilizza dati e modelli statistici per produrre automaticamente una stima del valore immobiliare.

Un AVM può essere particolarmente utile per:

• ottenere rapidamente una prima valutazione;
• confrontare più asset;
• effettuare screening di portafogli;
• aggiornare periodicamente stime su numerosi immobili.

La lettura congiunta di queste informazioni permette di osservare la valutazione da prospettive differenti.

Per un professionista, il punto utile consiste anche nel poter comprendere quali dati sostengono la stima, confrontare il risultato con il mercato e individuare eventuali elementi che richiedono un approfondimento.

Come valutare un immobile da ristrutturare

La valutazione diventa più articolata quando l'immobile richiede lavori o presenta un potenziale di trasformazione.

In questo caso bisogna considerare almeno tre elementi:

1. valore nello stato attuale;
2. costo dell'intervento;
3. possibile valore dopo la trasformazione.

Prendiamo un immobile acquistabile a 200.000 euro.

Se sono necessari 60.000 euro di lavori, il semplice confronto con immobili ristrutturati da 280.000 euro suggerirebbe un margine molto limitato.

Se invece il valore potenziale dopo l'intervento fosse di 350.000 euro, lo scenario sarebbe differente.

Serve però considerare anche:

• spese tecniche;
• eventuali pratiche;
• tempi dei lavori;
• costi finanziari;
• imprevisti;
• caratteristiche della domanda futura.

La stima dei costi di ristrutturazione diventa quindi parte integrante della valutazione.

Lo stesso principio vale per frazionamenti, cambi di destinazione e altre strategie di valorizzazione. Questa logica è centrale anche nel flipping immobiliare, dove la sostenibilità dell’operazione dipende dal rapporto tra prezzo di acquisto, costi di intervento e valore di rivendita.

Valore catastale e valore di mercato

Quando si cerca di capire quanto vale un immobile è facile incontrare anche il valore catastale.

Questo dato viene calcolato partendo dalla rendita catastale e da coefficienti previsti per diverse finalità fiscali.

La valutazione di mercato utilizza invece informazioni legate all'asset e alle condizioni del mercato.

Per decidere a quale prezzo vendere, acquistare o valutare un investimento, il riferimento utile è quindi il valore di mercato, costruito osservando caratteristiche dell'immobile e dati comparabili.

Il valore catastale continua ad avere un ruolo importante nelle operazioni e nei calcoli fiscali per cui è previsto.

Quanto è affidabile una valutazione immobiliare online

Gli strumenti di valutazione online permettono di ottenere rapidamente una prima indicazione sul valore di un immobile.

L'affidabilità dipende soprattutto da:

• quantità e qualità dei dati utilizzati;
• livello di dettaglio delle informazioni sull'immobile;
• disponibilità di comparabili;
• aggiornamento dei dati;
• capacità del modello di rappresentare le specificità del mercato locale.

Inserire soltanto comune, superficie e tipologia produce inevitabilmente una stima più generale rispetto a un'analisi che considera caratteristiche dettagliate dell'asset e dati di mercato pertinenti.

Una valutazione automatizzata può quindi essere molto utile per uno screening iniziale, per confrontare opportunità o per analizzare numerosi immobili.

Quando la decisione richiede una valutazione formale o riguarda situazioni particolarmente complesse, può essere necessario un livello di approfondimento professionale ulteriore.

Valutare un immobile singolo e valutare un portafoglio

La logica cambia quando il numero di immobili cresce.

Valutare un appartamento permette di dedicare tempo alla raccolta manuale delle informazioni e alla ricerca dei comparabili.

Con centinaia o migliaia di asset diventa necessario lavorare anche sulla standardizzazione del processo.

Bisogna poter:

• utilizzare dati coerenti tra gli immobili;
• confrontare asset simili;
• applicare criteri omogenei;
• aggiornare periodicamente le valutazioni;
• individuare valori anomali;
• selezionare gli immobili che richiedono un approfondimento.

In questi casi gli AVM e le analisi massive possono essere utilizzati come primo livello di screening, mentre gli asset più rilevanti o anomali vengono successivamente analizzati con maggiore dettaglio.

La qualità della base dati diventa quindi una componente essenziale della valutazione.

Se uno stesso portafoglio contiene immobili descritti con criteri diversi, dati mancanti o informazioni non aggiornate, anche il confronto tra le stime diventa meno affidabile.

Dati diversi per una valutazione più leggibile

Valutare un immobile richiede di mettere insieme informazioni che rispondono a domande differenti.

Le quotazioni territoriali aiutano a capire il mercato della zona.

I comparabili mostrano come vengono valorizzati immobili simili.

Le caratteristiche dell'asset permettono di spiegare perché il suo valore può discostarsi dai riferimenti medi.

Gli AVM consentono di elaborare rapidamente grandi quantità di dati e costruire stime replicabili.

didimora riunisce questi elementi nello stesso ambiente, integrando dati dell'immobile, quotazioni OMI, comparabili di mercato, AVM e informazioni territoriali.

In questo modo la stima può essere letta insieme ai dati che la supportano, dal singolo immobile fino all'analisi di portafogli più complessi.

Il valore finale rimane il risultato di una valutazione. A fare la differenza è la possibilità di capire come quel valore è stato costruito e quali informazioni lo sostengono.

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