Cos'è il flipping immobiliare

‍

Il termine flipping deriva dall'inglese to flip, “ribaltare”. Nel real estate indica un investimento generalmente orientato alla rivendita dell'immobile in un arco temporale relativamente breve, dopo averne aumentato il valore o averlo acquistato a condizioni favorevoli.

La forma più conosciuta è il cosiddetto house flipping: si individua un immobile sottovalutato o da ristrutturare, si interviene per migliorarne caratteristiche e appetibilità e lo si rimette sul mercato.
L'operazione funziona quando esiste una differenza sufficiente tra:

• costo complessivo dell'investimento;
• valore generato attraverso l'intervento;
• prezzo a cui il mercato sarà effettivamente disposto ad acquistare l'immobile.

In altre parole, il flipping consiste soprattutto nella capacità di individuare un'opportunità e creare valore tra acquisto e vendita.

‍

Come funziona un'operazione di flipping immobiliare

Ogni operazione ha caratteristiche proprie, ma il processo può essere ricondotto ad alcune fasi ricorrenti.

1. Individuare l'immobile

La prima difficoltà è trovare un asset su cui esista realmente un margine di valorizzazione.

Può trattarsi, ad esempio, di:

• un immobile da ristrutturare;
• un appartamento con distribuzione interna poco funzionale;
• un asset che può essere frazionato;
• un immobile acquistabile a condizioni favorevoli;
• una proprietà proveniente da un'asta immobiliare;
• un immobile poco valorizzato rispetto al mercato locale.

Il prezzo basso, da solo, non rende però interessante l'operazione.

Un immobile può costare meno della media perché richiede lavori importanti, presenta criticità documentali oppure si trova in un mercato in cui sarà difficile rivenderlo.

Per questo la fase di scouting deve essere seguita da un'analisi dell'asset.

2. Valutare acquisto e potenziale

Prima di acquistare occorre stimare due valori differenti:

quanto vale l'immobile oggi
e
quanto potrebbe valere dopo l'intervento.

Sono due domande apparentemente simili, ma rispondono a logiche differenti.

La prima serve a capire se il prezzo richiesto è coerente con il mercato attuale.

La seconda richiede di formulare un'ipotesi sul prodotto che verrà effettivamente rimesso sul mercato: caratteristiche, stato, superficie, eventuale nuova distribuzione e domanda presente nella zona.

Una valutazione immobiliare basata su dati aggiornati e immobili comparabili può aiutare a evitare uno degli errori più frequenti nel flipping: costruire l'intera operazione su un prezzo di rivendita troppo ottimistico.

3. Verificare l'immobile prima dell'acquisto

La convenienza economica non è l'unico elemento da analizzare.

Prima di acquistare è importante verificare anche la situazione documentale, catastale, urbanistica e tecnica dell'immobile.

Una due diligence immobiliare può far emergere elementi che incidono direttamente sulla fattibilità o sui costi dell'operazione:

• documentazione mancante;
• difformità;
• criticità urbanistiche;
• variazioni catastali;
• ipoteche o altri elementi giuridici da approfondire;
• interventi tecnici non previsti inizialmente.

Un margine apparentemente interessante può ridursi rapidamente quando emergono costi o tempi che non erano stati considerati.

4. Pianificare la ristrutturazione

Nel flipping la ristrutturazione non dovrebbe essere pensata soltanto in termini estetici.

L'obiettivo è capire quali interventi possono aumentare il valore dell'immobile in misura superiore al loro costo.

A seconda dell'asset, può avere senso intervenire su:

• distribuzione interna;
• impianti;
• finiture;
• efficientamento energetico;
• bagni e cucina;
• suddivisione degli spazi;
• numero di unità immobiliari.

Non ogni euro speso in ristrutturazione genera automaticamente un euro aggiuntivo di valore.

Per questo è importante stimare i costi di ristrutturazione prima dell'acquisto e confrontare più scenari.

5. Rivendere l'immobile

L'ultima fase è quella da cui dipende il risultato economico dell'intera operazione.

Il valore teorico stimato all'inizio deve incontrare un acquirente reale.

Tempi di vendita, andamento della domanda, disponibilità di immobili concorrenti e condizioni del mercato possono cambiare anche durante i mesi necessari per completare l'intervento.

Nel flipping il tempo ha inoltre un costo.

Più a lungo l'immobile rimane in portafoglio, maggiori possono diventare:

• costi finanziari;
• imposte;
• spese condominiali;
• utenze;
• manutenzione;
• costi commerciali;
• capitale immobilizzato.

Per questo non basta chiedersi “a quanto potrò venderlo?”.

Bisogna chiedersi anche “quanto tempo potrebbe servire?”.

Come capire se un'operazione di flipping conviene

Una prima analisi può partire da una relazione molto semplice:

Prezzo di vendita atteso
meno prezzo di acquisto
meno costi di ristrutturazione
meno imposte e costi dell'operazione
meno costi finanziari e di mantenimento
= margine dell'operazione

Il calcolo è semplice.

Stimare correttamente ogni voce lo è molto meno.

Immaginiamo un immobile acquistabile a 160.000 euro, con 40.000 euro di lavori e un valore di rivendita ipotizzato di 250.000 euro.

La differenza iniziale potrebbe far pensare a un margine di 50.000 euro.

Ma il conto è incompleto.

Devono ancora essere considerati, ad esempio:

• imposte legate all'acquisto;
• costi notarili;
• eventuali commissioni;
• progettazione;
• imprevisti durante i lavori;
• costi finanziari;
• spese sostenute durante il periodo di possesso;
• costi della vendita;
• fiscalità applicabile al risultato dell'operazione.

Il vero margine può quindi essere molto diverso da quello che emerge confrontando soltanto prezzo di acquisto e prezzo di vendita.

Il punto non è prevedere ogni euro con precisione assoluta, ma rendere visibili le ipotesi su cui si basa l'investimento.

Quali sono i principali rischi del flipping immobiliare

Il flipping può generare valore, ma concentra anche diversi rischi all'interno di una singola operazione.

Sovrastimare il valore di vendita

È probabilmente uno degli errori più critici. Prendere come riferimento gli annunci più costosi della zona o immobili con caratteristiche differenti può portare a costruire un business plan su un valore che il mercato non riconoscerà. Per questo è importante lavorare su comparabili realmente pertinenti e distinguere tra prezzi richiesti e valori osservabili sul mercato.

Sottostimare la ristrutturazione

Durante i lavori possono emergere problemi non visibili durante la prima visita. Impianti, strutture, materiali, autorizzazioni o semplicemente aumenti nei costi possono modificare significativamente il budget. Inserire un margine per gli imprevisti rende l'analisi più realistica.

Ignorare i tempi

Tre mesi di ritardo non modificano soltanto la data di vendita. Possono significare tre mesi in più di interessi, spese, capitale immobilizzato e rischio di mercato.

Non verificare adeguatamente l'immobile

Problemi catastali, urbanistici, tecnici o documentali possono richiedere tempo e risorse per essere risolti e, in alcuni casi, modificare completamente la fattibilità dell'operazione.

Confondere un mercato in crescita con un buon investimento

Anche in un mercato favorevole si può comprare male. Il flipping si basa sul margine della singola operazione, non soltanto sull'aspettativa che i prezzi immobiliari continuino a salire.

Flipping immobiliare e tasse: cosa considerare

Anche la fiscalità incide sul risultato finale dell'operazione. Il trattamento fiscale può variare in funzione di diversi elementi, tra cui il soggetto che effettua l'operazione, la frequenza con cui viene svolta l'attività e il modo in cui l'investimento è strutturato. Un'operazione occasionale realizzata da una persona fisica non è necessariamente assimilabile a un'attività organizzata e ripetuta nel tempo.

Per questo, prima di costruire il business plan, è importante includere anche imposte, costi fiscali e struttura dell'operazione tra le variabili da approfondire con un professionista. La fiscalità non dovrebbe essere calcolata alla fine per capire quanto è rimasto del margine: dovrebbe essere una delle ipotesi considerate prima dell'acquisto.

Aste immobiliari e flipping

Le aste immobiliari vengono spesso considerate interessanti per chi cerca opportunità di flipping perché possono permettere di individuare immobili con prezzi di partenza inferiori rispetto ad altre offerte presenti sul mercato. Anche in questo caso, però, lo sconto apparente non corrisponde automaticamente a un'opportunità.
Prima di partecipare è necessario analizzare:

• perizia;
• stato dell'immobile;
• occupazione;
• documentazione;
• eventuali criticità;
• costi necessari per rendere l'asset utilizzabile o rivendibile;
• valore di mercato reale.

L'asta può essere quindi una fonte di opportunità, ma richiede la stessa disciplina di analisi, e in alcuni casi ancora maggiore, rispetto a una compravendita tradizionale.

Flipping immobiliare e valorizzazione: non sempre significa ristrutturare

Quando si parla di flipping si pensa quasi sempre a: comprare → ristrutturare → rivendere.

Ma la valorizzazione immobiliare può assumere forme differenti. Un immobile può aumentare il proprio potenziale attraverso:

• frazionamento;
• cambio di destinazione d'uso;
• migliore distribuzione degli spazi;
• regolarizzazione di determinate situazioni;
• efficientamento;
• riposizionamento rispetto alla domanda locale.

In alcuni casi il valore viene creato soprattutto con i lavori, in altri deriva dall'aver individuato un utilizzo migliore dell'asset: è per questo che l'analisi dell'immobile deve venire prima della scelta dell'intervento.

Come dati e analisi aiutano a valutare un'operazione di flipping

Un'operazione di flipping nasce necessariamente da alcune ipotesi:

Quanto vale l'immobile oggi?

Quanto potrebbe valere dopo l'intervento?

Quanto costa trasformarlo?

Quali immobili simili vengono venduti nella zona?

Quanto tempo potrebbe richiedere la vendita?

Esiste domanda per il prodotto che vogliamo creare?

Più queste risposte derivano da dati confrontabili, meno il business plan dipende esclusivamente da intuizioni.

Prima di acquistare può quindi essere utile mettere insieme:

• dati di mercato;
• comparabili;
• valutazioni;
• caratteristiche dell'area;
• costi di ristrutturazione;
• diversi scenari di trasformazione.

didimora permette di utilizzare comparabili, strumenti di valutazione, dati immobiliari e stime dei costi di ristrutturazione nello stesso ambiente, così da confrontare più facilmente le ipotesi alla base dell'operazione.

L'obiettivo non è stabilire automaticamente se un investimento sia “buono” o “cattivo”.

È rendere più leggibile su quali dati si basa la decisione.