Case da ristrutturare: il problema della bassa redditività

Il Green Deal dell’Unione Europea ha dato priorità alla riduzione delle emissioni degli edifici come parte dell'obiettivo dell'UE di neutralità climatica entro il 2050. Tutti i nuovi edifici nell'UE dovranno essere "a emissioni zero" entro il 2030, con gli edifici pubblici in testa entro il 2028. Ciò significa che le nuove costruzioni dovranno avere prestazioni energetiche molto elevate ed essere alimentate da fonti rinnovabili (spesso con pannelli solari in loco). I sistemi di riscaldamento a combustibili fossili negli edifici nuovi o ristrutturati saranno gradualmente eliminati, con l'obiettivo di eliminare il riscaldamento fossile entro il 2035-2040.

L'Italia ha tempo fino alla metà del 2026 per applicare queste disposizioni comunitarie a livello nazionale. L'Italia si trova ad affrontare una sfida significativa: una grande parte degli edifici è energeticamente inefficiente. Nel gennaio 2022, il 57% degli edifici italiani era classificato nelle peggiori classi energetiche F o G. Grazie alle recenti ristrutturazioni, questa quota ha iniziato a diminuire (nel 2023, circa il 47,6% degli immobili residenziali rimarrà ancora in F o G). Ciò significa che milioni di case necessitano di aggiornamenti per soddisfare i prossimi standard. Oltre 12 milioni di abitazioni italiane (quasi la metà di tutte le abitazioni) attualmente non soddisfano gli obiettivi di efficienza dell'UE (cioè, tre quarti delle abitazioni italiane sono al di sotto della classe D) unicreditres.it .

Una delle domande più pressanti per i proprietari di case e gli acquirenti è come queste regole di efficienza energetica influenzino il valore degli immobili e la loro commerciabilità, soprattutto per le case in classi energetiche inferiori (ad esempio, classe F o G). Dati recenti del 2023 e 2024 suggeriscono che la prestazione energetica sta influenzando sempre più le decisioni immobiliari:

• Preferenze degli acquirenti: Gli acquirenti di case prestano maggiore attenzione alle valutazioni energetiche. Nel 2024, una quota crescente di acquirenti controlla attivamente la classificazione APE e preferisce le case con una migliore efficienza. Secondo un rapporto di FIAIP (Federazione Italiana Professionisti Immobiliari) con ENEA e I-Com, l'APE è visto come una guida utile dal 62% degli acquirenti (rispetto al 54% dell'anno precedente). Oltre la metà degli agenti immobiliari ha osservato che i clienti sono ora diffidenti nei confronti delle case con una valutazione insufficiente a causa dei futuri costi di ristrutturazione o delle modifiche normative. Si tratta di un notevole cambiamento di mentalità da parte dei consumatori, attribuibile sia alle discussioni sulla "casa verde" dell'Unione Europea sia alle recenti correnti energetiche (l'impennata dei costi delle utenze nel 2022-2023 ha aumentato la consapevolezza del costo di una casa inefficiente) (qualenergia.it).

• Andamento delle transazioni per classe energetica: La percentuale di immobili venduti nelle classi più basse sta già diminuendo. Nel 2023, la quota di abitazioni vendute in classe energetica G è diminuita significativamente rispetto al 2022. Ad esempio, solo il 9% dei bilocali venduti nel 2023 era in classe G, rispetto al 27% del 2022 (qualenergia.it). Allo stesso modo, le vendite di case efficienti (classe C o D e superiori) sono aumentate: le transazioni per le case in classe C sono aumentate del 32%, quelle in classe E del 16%, ecc. C'è un chiaro spostamento del mercato verso unità più efficienti. Gli agenti immobiliari attribuiscono questo fenomeno agli acquirenti che anticipano le norme in vigore e cercano di evitare spese future. Infatti, molti acquirenti di immobili di classe F/G ora negoziano sconti sul prezzo in anticipo, sapendo che dovranno investire in aggiornamenti (salvadenaro.com).

• Premi e sconti sui prezzi: Molteplici analisi mostrano un crescente divario di prezzo tra le case "verdi" ad alta efficienza energetica e quelle inefficienti. I dati dell'Istat sui prezzi delle abitazioni indicano che nel 2023 le case ad alta efficienza energetica si apprezzeranno molto più rapidamente delle altre. Le case nuove (che in Italia sono tipicamente costruite secondo standard energetici elevati, classe A o B) hanno visto i prezzi aumentare +8,9% nel 2023, mentre i prezzi delle case più vecchie che non sono state riqualificate sono aumentati appena +0,3%. In sostanza, quasi tutta la crescita dei prezzi delle abitazioni sta avvenendo nel segmento "verde". Uno studio della Banca d'Italia (2023) ha quantificato il "premio verde": le case più efficienti vengono vendute a un prezzo superiore di circa il 25% rispetto a case comparabili meno efficienti (ideas.repec.org). Questo premio riflette la disponibilità degli acquirenti a pagare di più in cambio di minori costi di gestione e di una futura conformità. Al contrario, gli immobili inefficienti iniziano a subire un "brown discount": i proprietari potrebbero essere costretti ad accettare un prezzo inferiore. Alcuni osservatori del mercato avvertono che, con l'avvicinarsi del 2030, i valori delle proprietà persistentemente inefficienti potrebbero diminuire bruscamente o addirittura "crollare" se diventano poco attraenti (salvadenaro.com).
  
  
• Commerciabilità (tempo di vendita): Non solo i prezzi, ma anche la liquidità (la velocità di vendita di una casa) ne risente. Un'analisi condotta dal portale immobiliare Idealista ha rilevato che le case con le migliori valutazioni energetiche hanno trascorso in media 20 giorni in meno sul mercato rispetto alle case di classe G in Italia (idealista.it). In mercati competitivi come quello milanese, gli appartamenti ristrutturati ad alta efficienza hanno un prezzo più alto e spesso trovano acquirenti più rapidamente, mentre i proprietari di appartamenti di classe G possono vedere gli acquirenti esitare o richiedere piani di adeguamento energetico.
  
  
• Immobili commerciali: Per gli immobili commerciali e gli uffici, la prestazione energetica sta diventando parte integrante della valutazione del patrimonio e della valutazione del rischio. I grandi investitori e le aziende in Italia hanno sempre più criteri ESG (Environmental, Social, Governance), il che significa che preferiscono edifici con certificazioni come LEED o valutazioni di efficienza energetica. Sebbene i dati sul settore commerciale italiano siano meno pubblici, le norme UE (peggior 15% del non residenziale da migliorare entro il 2030) mettono sotto pressione i proprietari di vecchi edifici per uffici, centri commerciali, magazzini, ecc. Possiamo aspettarci un graduale rinnovamento dello stock commerciale o il rischio di obsolescenza. Ad esempio, una vecchia torre per uffici in classe G potrebbe richiedere importanti interventi di ristrutturazione (isolamento, aggiornamento del sistema HVAC) per rimanere affittabile a inquilini aziendali dopo il 2030. Per ora il governo italiano si concentra principalmente sulle abitazioni, ma il settore pubblico sta assumendo un ruolo di primo piano nella riqualificazione degli edifici commerciali - molti comuni stanno utilizzando i fondi per riqualificare le scuole e gli uffici che occupano, il che potrebbe anche stimolare l'azione del settore privato.

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