Quanto vale un’arena o un forum per eventi live?

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L’acquisizione del Forum di Assago: un cambio di paradigma

L’acquisizione del Forum di Assago, per un valore comunicato intorno ai 90 milioni di euro, è rilevante non tanto per l’importo, quanto per il profilo dell’acquirente.

Il Forum era storicamente controllato da un gruppo immobiliare, con una logica prevalentemente patrimoniale.
Con l’ingresso di Live Nation, uno dei principali operatori globali dell’intrattenimento live, la venue diventa parte integrante di una filiera verticale che comprende:

• produzione e promozione degli eventi
• gestione del calendario
• monetizzazione attraverso ticketing, sponsorizzazioni, hospitality e naming rights

Questo passaggio indica che il valore dell’arena non è più letto solo come valore immobiliare statico, ma come infrastruttura produttiva, capace di generare flussi di cassa nel tempo.

È questo cambio di prospettiva che sta portando le venue sotto l’attenzione del real estate istituzionale.

Le evidenze di un settore che attrae capitali

L’operazione su Assago si inserisce in un contesto più ampio di crescita del settore live.

Alcuni dati aiutano a inquadrare il fenomeno:

• nel 2024 l’indotto complessivo della musica live in Italia è stato stimato in 4,5 miliardi di euro, includendo spesa per eventi, turismo, trasporti e servizi collegati
• la domanda di esperienze dal vivo ha mostrato una capacità di recupero superiore a molti altri comparti post-pandemia
• operatori internazionali stanno investendo sia nell’acquisizione di venue esistenti sia nella realizzazione di nuove infrastrutture

Per gli investitori immobiliari, le venue presentano caratteristiche sempre più interessanti:

• ricavi diversificati
• domanda difficilmente sostituibile
• forte connessione con il territorio e l’economia locale

Milano: acquistare un’arena o costruirne una nuova

Milano rappresenta un laboratorio particolarmente efficace per osservare due modelli opposti di sviluppo.

Forum di Assago: valorizzazione dell’esistente

L’acquisizione del Forum è un’operazione di tipo “brownfield”:

• asset operativo
• brand riconosciuto
• flussi di pubblico consolidati (oltre 2 milioni di visitatori annui)

Qui il valore è legato alla storia dell’immobile, alla posizione e alla sua capacità di essere immediatamente produttivo.

Arena Santa Giulia: nuova infrastruttura

Il progetto dell’Arena Santa Giulia, sviluppato da CTS Eventim, segue una logica “greenfield”, con un investimento inizialmente stimato intorno ai 180 milioni di euro.

In questo caso la leva di valore è diversa:

• progettazione tecnologica avanzata
• sostenibilità ed efficienza energetica
• standard ESG richiesti dai grandi fondi
• capacità di ospitare eventi internazionali fin dalla fase di avvio

Due strategie diverse, ma accomunate dalla stessa visione: la venue come asset infrastrutturale di lungo periodo.

L’impatto economico delle venue sul territorio

Le arene non generano valore solo per chi le possiede, ma anche per il contesto urbano in cui si inseriscono.

Uno studio Nomisma sull’Arena di Verona ha stimato un moltiplicatore pari a 6,3:
ogni euro di spesa degli spettatori dell’Arena Opera Festival genera 6,3 euro di valore della produzione, considerando effetti diretti, indiretti e indotti.

Queste ricadute si traducono in:

• maggiore domanda alberghiera
• crescita di ristorazione e commercio
• incremento dei flussi turistici

Nel medio periodo, questi fattori possono incidere anche sui valori immobiliari delle aree circostanti.

L’“effetto Taylor Swift” e il valore degli immobili

Negli ultimi anni si è parlato di “Taylor Swift effect” per descrivere l’impatto economico dei grandi eventi musicali sulle città ospitanti.
Concerti di grande richiamo hanno mostrato la capacità di:

• saturare strutture ricettive
• aumentare temporaneamente i canoni degli affitti brevi
• generare picchi di domanda commerciale

Sul mercato residenziale, tuttavia, l’impatto è più complesso.
La letteratura economica evidenzia che la vicinanza a grandi venue può:

• generare un premium di valore in contesti ben serviti e integrati
• oppure produrre effetti neutri o negativi in presenza di rumore, traffico e congestione

Il fattore decisivo non è l’evento in sé, ma la qualità della pianificazione urbana che lo accompagna.

Come si valuta un’arena dal punto di vista immobiliare

La valutazione di una venue per eventi live richiede l’utilizzo di metodi specifici, diversi da quelli dell’immobiliare residenziale standard.

In sintesi:

• Market Comparison Approach (MCA)
  Applicabile solo in presenza di comparabili omogenei, situazione rara per arene di grandi dimensioni.
• Discounted Cash Flow (DCF)
  Metodo di riferimento per le venue, perché consente di valutare l’asset in base alla capacità di generare flussi di cassa futuri.
• Metodo del costo di ricostruzione
  Utilizzato come supporto o in assenza di alternative, stimando il costo di demolizione e ricostruzione con caratteristiche equivalenti.

Per infrastrutture come arene e forum, il DCF è generalmente il metodo più appropriato, perché integra redditività, rischio e prospettive di utilizzo nel tempo.

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Conclusione: perché le venue contano anche per il mercato immobiliare

Le arene per eventi live rappresentano oggi una delle forme più evolute di real estate infrastrutturale.
Non sono semplici edifici, ma asset complessi, capaci di generare valore economico, impatto territoriale e trasformazione urbana.

Comprendere come vengono valutate e quali effetti producono è utile non solo per chi investe in grandi strutture, ma anche per chi opera nel mercato immobiliare delle aree circostanti.

Se vuoi analizzare il valore di un immobile tenendo conto del contesto, dei flussi e delle dinamiche territoriali, didimora mette a disposizione strumenti di valutazione e analisi pensati per i professionisti del real estate.