Frazionamento Immobiliare: Costi, Ricavi e Calcolo ROI

Dividere un grande appartamento in due unità più piccole è una delle strategie più efficaci per aumentare il valore di una proprietà. Spesso, infatti, due bilocali valgono molto di più di un unico quadrilocale. Tuttavia, non basta dividere i muri per generare profitto: bisogna calcolare con precisione i costi di ristrutturazione, gli oneri comunali e le tasse sulla vendita. In questo articolo analizziamo i numeri reali dell'operazione per capire quando il frazionamento è un buon investimento e come calcolare il ritorno sul capitale (ROI).

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1. Perché frazionare: La logica del guadagno

Il principio alla base del frazionamento è semplice: il mercato immobiliare oggi richiede case più piccole. Bilocali e trilocali si vendono più velocemente e a un prezzo al metro quadro più alto rispetto alle grandi metrature¹

Per un investitore o un proprietario, l'obiettivo è sfruttare questo "valore aggiunto": comprare (o possedere) un immobile grande a un prezzo "da ingrosso" e rivendere due unità piccole a un prezzo "al dettaglio". Inoltre, se l'obiettivo è l'affitto, due inquilini generano quasi sempre un canone mensile totale superiore rispetto a un unico affittuario, riducendo anche il rischio di morosità totale.

2. I tre requisiti che decidono l'investimento

Prima di fare i conti, bisogna essere certi che l'operazione sia fattibile. Se l'immobile non ha le caratteristiche giuste, l'investimento vale zero.

Ecco i tre ostacoli principali da verificare subito:

Le Finestre (Rapporto Aeroilluminante): Ogni stanza deve avere una superficie finestrata pari ad almeno 1/8 del pavimento³. Se l'appartamento è profondo e ha poche finestre, potresti non riuscire a creare due unità abitabili.

Gli Scarichi e gli Impianti: È tecnicamente possibile creare un secondo bagno e una seconda cucina? Bisogna verificare la pendenza delle tubazioni per raggiungere la colonna di scarico ⁴e la possibilità di sdoppiare le utenze di luce e gas.

Il Regolamento di Condominio: Prima di spendere soldi in progetti, controlla che il regolamento contrattuale non vieti espressamente la divisione delle unità immobiliari.

3. Quanto costa dividere? Analisi delle spese

Per capire se conviene, dobbiamo sommare tutti i costi, non solo quelli dei lavori. Ecco le voci che incidono sul budget:

Ristrutturazione Edile (La voce più pesante): Dividere significa duplicare impianti costosi (due bagni, due cucine, due caldaie) e alzare nuovi muri. Il costo medio per una ristrutturazione completa di questo tipo varia dai 400 ai 600 euro al mq.

Spese Tecniche (Progettazione e Pratiche): Includono l'onorario di architetto o geometra per il progetto, la direzione lavori, la sicurezza e l'aggiornamento catastale finale. Considera una spesa tra i 3.000 e gli 8.000 euro a seconda della complessità.

Oneri Comunali: Spesso il Comune richiede il pagamento di oneri di urbanizzazione (circa 500 euro ogni 10 mq in alcuni casi, ma variabile) perché l'aumento delle famiglie residenti pesa sulle infrastrutture cittadine.

Allacciamenti: I costi per i nuovi contatori di luce e gas per il secondo appartamento.

Nota Positiva: Essendo una manutenzione straordinaria, puoi recuperare il 50% delle spese di ristrutturazione (fino a 96.000 euro per unità) tramite le detrazioni fiscali in 10 anni.

4. Attenzione alle Tasse: Plusvalenza e Prima Casa

L'aspetto fiscale viene spesso ignorato, ma può azzerare il guadagno.

Tassa sulla Plusvalenza: Se vendi le nuove unità entro 5 anni dall'acquisto dell'immobile originale, lo Stato potrebbe tassare il tuo guadagno (la differenza tra prezzo di vendita e costi) al 26%. È fondamentale calcolare questo impatto nel business plan.
Rischio "Prima Casa": Se avevi acquistato l'immobile originale con le agevolazioni prima casa, vendendo una delle due parti prima dei 5 anni perdi i benefici fiscali e devi pagare sanzioni salate, a meno che non riacquisti un'altra prima casa entro un anno.

5. Esempio Pratico: Calcoliamo il ROI (Ritorno sull'Investimento)

Facciamo una simulazione realistica per capire i margini.

Scenario: Hai un appartamento di 120 mq che vale oggi 300.000 €. Vuoi dividerlo in due bilocali da 60 mq.

I Costi dell'Operazione:

Ristrutturazione (100 mq x 500 €/mq): 50.000 €
Spese tecniche e burocrazia: 8.000 €
Oneri e allacci imprevisti: 2.000 €
Totale spesa viva: 60.000 €

I Ricavi Previsti:

Grazie alla divisione, i due nuovi bilocali valgono di più al metro quadro. Ipotizziamo di venderli a 190.000 € l'uno.

Incasso totale dalla vendita: 380.000 €

Il Risultato:

Guadagno Lordo: 380.000 € (Vendita) - 300.000 € (Valore iniziale) = 80.000 €
Guadagno Netto: 80.000 € - 60.000 € (Spese) = 20.000 €

In questo caso, hai generato 20.000 € di profitto investendone 60.000. Il tuo ROI (Ritorno sull'Investimento) è del 33%.

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Usare i dati per decidere

Il frazionamento è un'operazione eccellente per proteggere e accrescere il capitale, ma non ammette improvvisazione. Un errore nella stima del prezzo di vendita o nei costi di ristrutturazione può trasformare un guadagno in una perdita.

Non basarti su sensazioni. Prima di iniziare, usa strumenti di analisi professionale per verificare il reale valore di mercato dei tagli piccoli nella tua zona e simula i costi con precisione.

Vuoi una guida tecnica a normativa per affrontare la parte burocratica del frazionamento? Consulta il nostro articolo al riguardo.

Vuoi capire se il tuo immobile ha potenziale? Utilizza didimora per analizzare i prezzi di zona, mettere a confronto le tue opzioni e valutare il rendimento potenziale del tuo investimento.

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