Frazionamento: Requisiti, Permessi CILA/SCIA e Costi
La guida tecnica per dividere un immobile: quali permessi servono, come gestire il condominio e i requisiti igienico-sanitari per ottenere l'agibilità.
La decisione di dividere un appartamento in due unità abitative non è solo una questione di cantiere, ma soprattutto di conformità normativa. Dal 2014, le procedure sono state semplificate, ma l'iter burocratico rimane rigoroso: sbagliare il titolo edilizio o ignorare i regolamenti condominiali può bloccare i lavori o rendere invendibili gli immobili. In questa guida tecnica esploriamo i passaggi operativi fondamentali: dalla verifica dei requisiti igienico-sanitari alla scelta tra CILA e SCIA, fino alla gestione dei millesimi condominiali.
1. I requisiti tecnici: quando si può dividere?
Prima di presentare qualsiasi pratica, è necessario che un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra) verifichi la fattibilità dell'intervento. Non tutti gli appartamenti possono essere frazionati.
Per procedere, l'immobile deve rispettare standard precisi:
- Superfici Minime: Ogni nuova unità deve soddisfare le metrature minime previste dal Regolamento Edilizio locale (solitamente 28 mq per una persona e 38 mq per due).
- Rapporto Aeroilluminante (R.A.I.): È il vincolo più critico. Le superfici finestrate apribili non devono essere inferiori a 1/8 della superficie del pavimento dei locali abitabili.
- Impianti e Scarichi: Bisogna verificare la pendenza delle tubazioni per i nuovi bagni e cucine e la possibilità tecnica di sdoppiare le utenze di luce e gas.
- Altezze: I locali devono garantire l'altezza minima, generalmente di 2,70 metri, salvo deroghe per corridoi e disimpegni.
2. CILA o SCIA: Quale pratica presentare?
Con il decreto "Sblocca Italia" del 2014, il frazionamento è stato notevolmente semplificato rispetto a prima. Oggi è possibile dividere un immobile senza dover attendere il permesso di costruire del Comune, a patto di non modificare la volumetria complessiva.
La scelta del titolo edilizio dipende dalla natura dei lavori:
- CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata): È la procedura standard per interventi che non toccano le parti strutturali dell'edificio. Il tecnico assevera che i lavori rispettano le normative sismiche ed energetiche.
- SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): È necessaria se il frazionamento comporta interventi sulle parti strutturali (es. apertura di un varco in un muro portante) o modifiche significative ai prospetti esterni.
3. I costi burocratici: oneri e diritti
Oltre al costo dei lavori e alla parcella del professionista, come dividere una casa comporta dei costi amministrativi specifici che variano da Comune a Comune:
- Diritti di Segreteria: Una tassa fissa per l'istruttoria della pratica.
- Oneri di Urbanizzazione: Anche se non si aumenta il volume, il Comune può richiedere il pagamento degli oneri (calcolati spesso in base ai metri quadri). Questo perché l'aumento delle unità abitative incrementa il "carico urbanistico" (più famiglie che usano i servizi pubblici).
- Imposta Catastale: Al termine dei lavori, per la registrazione delle nuove planimetrie, è previsto un costo fisso per ogni nuova unità generata.
4. Il frazionamento in condominio
Se l'immobile si trova in un condominio, la libertà di azione è limitata dai diritti degli altri comproprietari.
- Verifica del Regolamento: È fondamentale controllare che il regolamento condominiale non vieti espressamente il frazionamento. Se il regolamento è di tipo "contrattuale", tale divieto è valido; se è "assembleare", potrebbe essere contestabile.
- Parti Comuni: Se per creare i nuovi ingressi si interviene sul pianerottolo o sulle facciate, potrebbe servire l'assenso dell'assemblea.
- Tabelle Millesimali: A fine lavori, è obbligatorio rivedere le tabelle millesimali. L'aumento delle unità altera la proporzione dei diritti e doveri (es. spese di ascensore o riscaldamento). Di solito si ridistribuiscono i millesimi dell'unità originaria sulle due nuove porzioni, ma la procedura deve essere ratificata formalmente per evitare contenziosi.
5. La chiusura dei lavori: agibilità e catasto
L'iter si conclude con due passaggi essenziali per rendere le case vendibili:
- Aggiornamento Catastale (DOCFA): Entro 30 giorni dalla fine lavori, bisogna registrare la variazione all'Agenzia delle Entrate per ottenere i nuovi subalterni e le nuove rendite.
- Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA): Il tecnico certifica che le nuove unità rispettano i requisiti di sicurezza, igiene e risparmio energetico. Senza questo documento, le unità non sono regolarmente abitabili.
Il rispetto rigoroso di queste procedure è l'unica garanzia per proteggere il valore del tuo investimento. Un immobile frazionato "fisicamente" ma non conforme "burocraticamente" è un asset rischioso e difficile da liquidare.
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