Documenti necessari per vendere casa: controlli preliminari per una vendita sicura

Per un agente immobiliare, la verifica dei documenti necessari per vendere casa non è un semplice adempimento burocratico, ma il fondamento della sicurezza della trattativa e della propria autorevolezza professionale.

Effettuare i controlli preliminari sull’immobile prima ancora di acquisire l’incarico di vendita permette di:

• Posizionarsi come consulente esperto
  Dimostrare competenza nella verifica della documentazione dell’immobile eleva la percezione dell’agente agli occhi del venditore, trasformandolo da intermediario a vero garante della transazione.
• Anticipare problemi e rischi nella vendita
  Individuare in anticipo difformità catastali, irregolarità urbanistiche o documenti mancanti consente di intervenire per tempo, evitando blocchi della trattativa o problemi a ridosso del rogito.
• Tutelare la propria provvigione
  La giurisprudenza della Cassazione è chiara: l’agente che non segnala irregolarità conoscibili con l’ordinaria diligenza professionale può perdere il diritto alla provvigione ed essere chiamato a rispondere per danni.

Perché verificare i documenti prima di mettere in vendita un immobile

Mettere sul mercato un immobile senza una corretta verifica documentale preliminare significa esporsi a rischi elevati, spesso sottovalutati.

Il controllo dei documenti per vendere casa serve innanzitutto a verificare che il soggetto che conferisce l’incarico sia l’effettivo proprietario o abbia i poteri per disporre dell’immobile. Inoltre, consente di accertare la commerciabilità del bene.

La mancanza di conformità catastale o urbanistica può rendere nullo l’atto di compravendita, con conseguenze gravi per venditore, acquirente e agente immobiliare.
Un controllo accurato riduce anche i tempi di vendita, perché permette di rispondere con certezza a potenziali acquirenti, notai e istituti di credito in fase di mutuo.

Documenti necessari per vendere casa (elenco completo)

Questa è la documentazione essenziale che ogni agente immobiliare dovrebbe verificare prima della messa in vendita di un immobile.

Atto di provenienza dell’immobile

L’atto di provenienza certifica come il venditore è divenuto proprietario del bene (rogito notarile, successione, donazione, sentenza di usucapione, ecc.).

È fondamentale per:

• verificare la legittimità della proprietà
• individuare eventuali pesi, vincoli, servitù o diritti di terzi
• ricostruire la storia giuridica dell’immobile

Visura catastale aggiornata

La visura catastale per la vendita dell’immobile riporta i dati identificativi ufficiali (foglio, particella, subalterno) e la rendita catastale.

Deve essere:

• aggiornata
• coerente con l’intestazione reale
• conforme alla categoria catastale corretta

È un documento chiave anche per il calcolo delle imposte.

Planimetria catastale conforme

La planimetria catastale rappresenta la distribuzione interna dell’unità immobiliare.
Per legge, deve corrispondere perfettamente allo stato di fatto dell’immobile.

In presenza di modifiche non registrate (tramezzi, aperture, ampliamenti), è necessario procedere a una variazione catastale prima della vendita, pena la nullità dell’atto.

Conformità urbanistica e catastale

È il controllo più delicato e rilevante nella prequalifica dell’immobile.

Consiste nella verifica della corrispondenza tra:

• stato reale dell’immobile
• planimetria catastale
• titoli edilizi depositati in Comune (Licenze, Concessioni, Permessi di Costruire, SCIA, CILA)

Spesso questo controllo viene formalizzato tramite una Relazione Tecnica Integrata (RTI) redatta da un tecnico, che certifica l’assenza di abusi edilizi o ne individua la sanabilità.

Attestato di Prestazione Energetica (APE)

L’APE è obbligatorio:

• per la pubblicazione degli annunci immobiliari
• per la stipula dell’atto di compravendita

Ha validità di 10 anni, salvo interventi che modifichino le prestazioni energetiche.
Nel 2025, eventuali aggiornamenti normativi sui requisiti minimi energetici potrebbero incidere sulla classificazione degli edifici con impianti centralizzati o teleriscaldamento.

Certificato di agibilità

Il certificato di agibilità attesta le condizioni di sicurezza, igiene e salubrità dell’immobile.

La sua assenza non rende l’immobile invendibile, ma:

• il venditore ha l’obbligo di consegnarlo, salvo accordi contrari
• la mancata informazione all’acquirente può configurare un grave inadempimento contrattuale (aliud pro alio)

Regolamento condominiale e spese

Per gli immobili in condominio è necessario fornire:

• copia del regolamento condominiale
• dichiarazione dell’amministratore sullo stato dei pagamenti

Questo evita che spese arretrate possano ricadere sull’acquirente dopo il rogito.

Documenti non obbligatori ma fortemente consigliati

Pur non essendo sempre richiesti per il rogito, questi documenti aumentano la trasparenza della vendita:

• Certificazioni degli impianti (DiCo / DiRi)
• Verbali delle assemblee condominiali
• Pratiche edilizie pregresse e condoni

Sono particolarmente utili per periti bancari e acquirenti più attenti.

Cosa succede se mancano i documenti per la vendita

La mancanza dei documenti necessari per vendere casa può comportare:

1. Nullità dell’atto di compravendita (difformità catastali insanabili)
2. Risoluzione del contratto e richiesta del doppio della caparra
3. Responsabilità civile dell’agente immobiliare, con rischio di perdita della provvigione

Il ruolo dell’agente immobiliare nella verifica documentale

L’agente immobiliare svolge un ruolo di primo filtro professionale.

Non sostituisce il tecnico, ma:

• verifica con diligenza la documentazione fornita
• segnala anomalie evidenti
• supporta il venditore nel reperimento dei documenti mancanti
• coordina tecnici per sanatorie e regolarizzazioni

Questo approccio riduce rischi e aumenta la qualità degli incarichi.

Checklist documenti per l’incarico di vendita

All’atto della firma dell’incarico, l’agente dovrebbe richiedere:

• Documento d’identità e codice fiscale dei proprietari
• Atto di provenienza
• Visura e planimetria catastale aggiornate
• Titoli edilizi
• Certificato di agibilità
• APE
• Documentazione condominiale
• Contratto di locazione (se presente)

Conclusione: perché la verifica documentale fa la differenza

La verifica dei documenti per vendere casa è oggi uno dei principali fattori di successo nella mediazione immobiliare.
Un immobile regolare si vende più velocemente, con meno rischi e a migliori condizioni.

Per l’agente immobiliare, questo approccio non è solo una tutela legale, ma uno strumento concreto per costruire fiducia, reputazione e continuità professionale.

Se vuoi rendere i controlli preliminari sull’immobile più rapidi, strutturati e replicabili, puoi affiancare al tuo metodo la suite Didimora: una piattaforma pensata per supportare gli agenti immobiliari nell’analisi e nella gestione delle informazioni dell’immobile. Include un archivio digitale per catalogare tutte le informazioni degli immobili, documenti e fotografie, la possibilità di creare checklist di documenti e strumenti di analisi degli immobili. All'iscrizione è anche disponibile una prova gratuita con 10 crediti.